Globale fabbricati: la consulenza assicurativa riduce i rischi legati alla responsabilità professionale degli amministratori di condominio in caso di danni e permette all’intermediario di spostare il focus dal prezzo al valore della polizza.
Nell’articolo Provvedimento Ivass 97/2020: quali nuovi obblighi per l’intermediario abbiamo analizzato gli aspetti tecnici e normativi afferenti alla consulenza assicurativa, declinata in un contesto specifico come quello della Piccola e Media Impresa.
Quello delle piccole e medie aziende (vero motore del nostro tessuto economico) rimane un target estremamente fertile per gli intermediari che sapranno cogliere, sviluppare e porre all’attenzione dei propri clienti modelli innovativi di valutazione e trasferimento dei rischi. Non sono da meno, tuttavia, altri ambiti di analisi ove gli aspetti legati alla tecnicità e ai profili di responsabilità degli interlocutori coinvolti pongono in primo piano l’esigenza di conoscenze verticali.
Uno di questi è certamente quello dei fabbricati ad uso residenziale – normalmente assicurati con le cosiddette polizze globale fabbricati – che possiamo sommariamente suddividere in:
- condomini residenziali,
- centri direzionali,
- residence,
- case vacanze/appartamenti di villeggiatura,
- fabbricati multiproprietà di diversa natura.
Globale fabbricati: perché offrire consulenza e chi sono gli interlocutori?
Entrando più nel dettaglio e affrontando il tema del mercato assicurativo dei fabbricati residenziali, abbiamo subito l’impressione di ricalcare nell’approccio lo stereotipo italiano (culturalmente accettato) del copri il giusto – spendi il meno possibile, col risultato di coperture sempre più inadeguate e clienti sempre più insoddisfatti. Questo perché il continuo depauperamento commerciale dei premi degli ultimi anni (forse decenni), fatto di sconti su sconti su sconti, ha compresso a tal punto la dinamica tecnica della valutazione dei rischio e deteriorato i conti tecnici degli assicuratori, che oggi basta un piccolo sinistro di acqua condotta per far arrivare la PEC di disdetta.
Tutto questo continua ad essere sostenibile per gli intermediari? O non è forse arrivato il momento, soprattutto per chi ha un portafoglio considerevole in questo ramo, di dotarsi di meccanismi di analisi che riescano a far ragionare il cliente sull’effettiva funzione dello strumento economico chiamato assicurazione, e portino entrambi – assicuratore e cliente – a spostare il focus dal prezzo verso l’elemento valoriale tipico delle professioni, ovvero la consulenza.
Far ragionare il cliente, si diceva. Ma chi è il cliente nel caso della globale fabbricati? I clienti, in questo caso, sono gli amministratori di condominio, ovvero professionisti con profili di responsabilità ben precisi nei confronti dell’assemblea, che è la loro mandante.
Nell’eseguire le delibere dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad osservare la diligenza del mandatario. Egli sarà, pertanto, ritenuto responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla propria negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari.
Sotto questa luce, l’analisi e la valutazione dei rischi non ha solamente un risvolto sulla dimostrabilità della diligenza impiegata nell’espletamento di una specifica delibera assembleare, finalizzata al reperimento e alla sottoscrizione di un’idonea copertura assicurativa, ma possiede anche una funzione propedeutica sia alla più ampia consapevolezza possibile dei rischi (anche non assicurabili) insistenti sugli immobili, che alla stipula del contratto assicurativo più adeguato.
L’accelerazione costante delle tecnologie costruttive ed impiantistiche, unita all’acuirsi di fenomeni climatici sempre più concentrati e intensi, alle opere finalizzate alla transizione energetica e all’impiego di nuovi materiali, cosi come un ambiente sociale sempre più teso contribuiscono a mutare, anche sensibilmente, i profili di rischio dei fabbricati.
Insieme a questa dinamica, si nota l’emersione di rischi nuovi, prima sconosciuti, per i quali l’esperienza passata non può essere in alcun modo rappresentativa dei potenziali danni ad essi connessi.
Per costruire una copertura efficiente, o analizzare quella in corso, è necessario conoscere in modo chiaro i rischi insiti nei fabbricati, in relazione alle loro peculiari (e a volte mutevoli) caratteristiche e sviluppare la soluzione più consona, in grado di proteggere sia i condomini che, di riflesso, l’amministratore stesso.
Ecco che possiamo trovare un fantastico punto di convergenza tra due specifiche esigenze:
- per gli amministratori l’esigenza di consulenza ai fini di attenuare gli elementi di responsabilità,
- per l’intermediario l’esigenza di aumentare la redditività e aggirare l’ostacolo del prezzo (inesorabilmente tendente al crescere da qui ai prossimi anni), grazie ad un modello di analisi che gli permetta di rilevare i rischi realmente esistenti e di assicurarli in modo adeguato e, quindi di offrire un servizio di consulenza talmente qualificato da diventare un elemento distintivo rispetto alla concorrenza.
I condomini, un target di analisi facile solo all’apparenza
Come si diceva poc’anzi, le recenti innovazioni tecnologiche, sospinte dagli incentivi statali per la riqualificazione energetica degli edifici, sta mutando i profili di rischio dei fabbricati civili, con risvolti diretti di natura assicurativa, in almeno 4 direzioni:
- materiali coibentanti: la presenza sempre più massiccia di cappotti termici e/o materiali da costruzione in legno può significativamente accentuare i rischi legati alla diffusione delle fiamme;
- applicazione di proporzionale: le tendenze inflative nei prezzi dei materiali da costruzione sta inficiando la tenuta contrattuale delle somme assicurate non indicizzate, con esposizioni sempre più ampie in relazione al rischio di applicazione di regola proporzionale ex Art 1907 cc;
- RC della committenza: l’esplosione di domanda ha portato ad un mercato “drogato” da nuove imprese edili, spesso improvvisate, cui gli amministratori appaltano i lavori afferenti al 100%, e non solo; tali attività, da inquadrare come manutenzione straordinaria dell’edificio, vanno ad incrementare notevolmente i profili di rischio nella responsabilità civile della committenza;
- transizione ecologica: la nascita di parchi di ricarica per veicoli elettrici, installati anche in zone interrate o parcheggi sotterranei, modifica sia il rischio correlato al rischio incendio dei mezzi durante la ricarica (per abuso termico delle batterie, ad esempio) sia il profilo di rischio del fabbricato stesso, profilo che dovrà emergere nella definizione di fabbricato data in polizza.
Questi esempi riguardano solamente fattori nuovi e contingenti (potremmo dire emergenti) nel panorama della valutazione complessiva dei rischi da assumere con una globale fabbricati; valutazione che va vista sempre in un’ottica trasversale e complessiva dell’immobile, e mai come attività avulsa dal contesto.
Gli strumenti oggi a disposizione per analizzare i rischi dei condomini
Una consulenza basata su un percorso di analisi e su criteri di valutazione oggettivi può portare reali vantaggi all’intermediario che si doti degli strumenti che gli permettano di offrirla?
La risposta è si, soprattutto se la stessa viene poi valorizzata e veicolata attraverso una corretta comunicazione tra l’intermediario e l’amministratore di condominio. Questo perché la consulenza stessa può diventare:
- oggetto di remunerazione complementare per l’intermediario,
- strumento di prova della propria diligenza da parte dell’amministratore.
Prova ad immaginare come sarebbe per te avvalerti di una piattaforma che ti consentisse, in pochi passaggi, di:
- calcolare i valori a nuovo degli asset, la distanza dai vigili del fuoco, l’analisi delle vicinanze,
- valutare il rating di rischio CAT/NAT geolocalizzato,
- effettuare l’analisi e la valutazioni dei rischi,
- estrapolare in automatico, rispetto ai rischi rilevati, le esigenze assicurative con anche le relative motivazioni esplicate in modo approfondito,
- redigere un report assuntivo e di consulenza completamente personalizzabile.
Bello, vero? E se fosse già realtà?!
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