Debiti buoni, debiti cattivi

Quando un debito può definirsi ‘buono’ e cosa si intende con debito ‘cattivo’?

Dipende dallo scopo del debito. Se lo scopo del debito è creare le condizioni per aumentare le entrare e/o il valore di qualcosa che poi contribuirà a produrre nuove entrate, è un debito buono; se invece il debito ha lo scopo di acquistare beni che non producono reddito, ma rappresentano solo un costo fine a se stesso, allora siamo in presenza di un debito cattivo.

Ma perché un debito è cattivo?

Per tutto il tempo che ci serve a restituire capitale più interessi, il nostro potere di spesa diminuisce. Se il debito è stato contratto per acquistare beni o servizi che non ci aiuteranno a creare nuove entrate superiori alla somma che dobbiamo restituire, il debito non solo sta diminuendo il nostro potere di acquisto ma ci sta sottraendo la possibilità di contrarne uno ‘buono’, qualora se ne presenti l’occasione, cioè ci sta precludendo la possibilità di usare il nostro denaro per creare altro denaro.
Il concetto di capacità di finanziabilità ridotta lo conosce bene chi si è visto negare un mutuo perché aveva già contratto dei finanziamenti per acquistare altri beni.
Da queste considerazioni se ne duce che un debito è buono se contribuisce a creare entrate superiori a tutti i costi che dovremo sostenere per acquistare e mantenere quel bene/servizio, mentre è cattivo se immobilizza denaro senza accrescere il nostro patrimonio e/o le nostre entrate.

Quindi l’acquisto della prima casa è un debito buono, in quanto immobilizza un capitale ma accresce il patrimonio?

Nella nostra cultura è radicata la convinzione che l’acquisto della prima casa sia un debito buono. Ma è davvero così? Per rispondere a questa domanda dobbiamo prima rispondere ad altre domande.
Quanto ci costa comprare la casa (prezzo immobile, costo notaio, costo agenzia)?
Di quanto capitale disponiamo?
Quanto dobbiamo farci finanziare? A che condizioni? In quanti anni restituiamo il finanziamento?
Quali sono i costi annui di gestione ordinaria dell’immobile imputabili al proprietario?
Quali sono i costi medi di gestione straordinaria dell’immobile in un arco temporale equivalente alla durata del  finanziamento?
Che imposte dovremo pagare ogni anno sull’immobile? (IRPEF, IMU…)
Quanto ci costerebbe il canone di locazione di un appartamento equivalente a quello che vorremmo acquistare?
Che costi di gestione, ordinaria e straordinaria, dovremmo sostenere ogni anno in qualità di inquilino? (ci riferiamo ad eventuali spese di manutenzione ordinaria/straordinaria imputabili all’inquilino ).
Se la somma di tutte le spese legate all’acquisto e alla gestione/tassazione di un immobile di proprietà sono inferiori al costo dell’affitto, sommato ai costi di gestione a carico dell’inquilino, il tutto attualizzato al momento dell’acquisto, allora siamo in presenza di un debito buono. Diversamente l’acquisto di una casa per viverci è da considerarsi un debito cattivo.

Ma come può essere considerato cattivo un debito se, una volta saldato, a noi rimane comunque un immobile?

La considerazione che viene fatta più spesso è che, anche se il mutuo è più caro dell’affitto, alla fine acquisiamo la proprietà della casa e quindi incrementiamo il patrimonio della famiglia. Questo è vero, ma abbiamo mai riflettuto in quanti altri modi avremmo potuto impiegare il denaro che abbiamo immobilizzato per diventare liberi da mutuo e affitto dopo 30 anni? Se, ad esempio, lo avessimo usato per acquistare un immobile più piccolo, contraendo quindi un mutuo più contenuto, eventualmente ci avessimo fatto delle piccole migliorie e lo avessimo rivenduto dopo poco ad un prezzo maggiore e se questo avessimo continuato a farlo ripetutamente, in quanto tempo avremmo realizzato i soldi necessari per acquistare l’immobile in cui vivere senza vincolarci ad un mutuo trentennale? Questo ovviamente è solo un esempio di come si può usare il denaro per contrarre debiti ‘buoni’

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Informazioni su Luisa Rosini

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